Проведение оценки коммерческой недвижимости

Что относится к объектам оценки

Любая недвижимость коммерческого характера должна быть оценена для целей осуществления правомерных с ней действий. Специалистом в сфере оценочных услуг проводится установка рыночной стоимости на текущий момент времени.

Современный российский рынок оценочных услуг осуществляет свою деятельность согласно ФЗ №135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В законе закреплены понятия, основания и условия проведения оценки различных объектов. Подробнее о том, что относят к оцениваемым объектам, когда производят расчет, какими методами пользуются и какие документы требуются, подробно рассмотрено в статье.

Оценка проводится с целью определения конкретной стоимости того или иного объекта. Работу осуществляет эксперт-оценщик, который документально обосновывает выводимые цифровые значения в денежном выражении на определенную дату. Независимый эксперт определяет рыночную стоимость и оказывает услугу. Происходит установка конкретной денежной величины объекта для определенных договором об оценке целей.

Справка! Объектами оценки, согласно ст. 5 ФЗ №135, являются различные активы, такие как земля, сооружения, здания и прочие объекты недвижимости, ценные бумаги, оборудование, нематериальные активы (патенты, авторские права, торговые марки и прочее), а также предприятия как действующий бизнес. На самом деле, объектами оценки могут выступать в определенных случаях и долги, права, требования, услуги, информация или работа.

Оценщики выделяют 4 основные группы всех видом имущества:

1. Объекты недвижимости. Помимо земли, зданий и сооружений сюда включаются объекты незавершенного строительства, помещения жилого фонда, к которым относятся частные дома и квартиры, леса и многолетние насаждения.
2. Движимое имущество. Сюда причисляют машины, оборудование, транспортные средства, воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания, а также космические объекты.
3. Интеллектуальная собственность. Сюда относят лицензии, патенты, торговые марки, свидетельства авторского права и информация из разряда ноу-хау.
4. Бизнес. В рамках оценки бизнеса оценочное значение имеют акции, ценные бумаги, паи и доли в капитале различных организаций, имеющих любую допустимую организационно-правовую форму собственности.

Когда требуется

Оценка недвижимости осуществляется по рыночной цене с целью получения достоверной информации о стоимости объекта на текущий момент. Установленное значение позволяет проводить сделку по адекватным и правдивым расценкам. Оценка может понадобиться также и при возникновении ситуаций, описанных в ст. 8 ФЗ № 135.

Например, при предстоящей сделке с объектами недвижимости, которые полностью или частично принадлежат Российской Федерации или муниципальным образованиям. Второй вариант рассматривает также объекты оценки, выступающие в качестве предмета залога. Сюда включают и объекты, подлежащие процессу переуступки долговых обязательств, вкладу их в уставные капиталы или фонды юридических лиц.

Важно! В случае возникновения спора о цене объекта проводится его обязательная оценка. Это касается ситуаций, при которых происходит национализация имущества, ипотечное кредитование юридических или физических лиц, составление брачных контрактов и решение спора по ним о конкретной цене того или иного имущества, которое в нем описано. При возникновении спора об исчисленных налогах осуществляется оценка объектов, по которым соответствующий налог был уплачен.

Факторы, влияющие на стоимость коммерческой недвижимости

На формирование определенной цены коммерческой недвижимости влияют много факторов:

• Торговые возможности объекта недвижимости. Здесь рассматривается его соответствие ассортименту, удачное местоположение (платежеспособность потенциальных клиентов, конкурентная среда, плотность скопления народа). Все эти факторы напрямую влияют на товарооборот и на прибыль.
• Географическое расположение. В крупных городах, мегаполисах и мелких областных центрах разная ситуация в макроэкономическом плане. От сюда идет различие в ценовой политике той или иной коммерческой недвижимости.
• Близость центра и ветки транспортных магистралей. Значительно влияют на величину арендной ставки.
• Размеры земельного участка, на котором размещен коммерческий объект и обеспеченность инфраструктурой. Например, от качества коммуникаций или наличия собственной автопарковки зависит величина удельного показателя, который используется для оценки.
• Обеспечение арендаторов всеми необходимыми для работы условиями (наличие оргтехники, средств связи и качество коммуникаций, организация питания и качественного отдыха).

Методы оценки

Профессиональные оценщики прибегают к трем основным методам проведения оценки коммерческой недвижимости:

1. Доходный. Позволяет производить прогноз стоимости объекта на ближайшую перспективу. Осуществляется путем расчета ожидаемых доходов от использования объекта. Базируется на совмещении методик капитализации доходов и дисконтировании денежных потоков.
2. Затратный. Представляет собой совмещение методов оценки, в которых стоимость объекта приравнивается к сумме стоимости земли и воспроизводства улучшений. При этом в расчет не берут накопленный износ и обязательства. Применяется для оценки зданий и предприятий, которые являются самостоятельными единицами, не привязанными к другим аналогичным объектам.
3. Сравнительный. Ведется сравнение изучаемого объекта с аналогичными соседними, которые имеют сложившуюся и актуальную на данный момент стоимость.

Внимание! В рамках этих трех методов существуют методики, которые улучшают работу эксперта-оценщика. В своей оценке он зачастую прибегает к сравнению продаж, анализу чистого дохода, скорости товарооборота, наличию излишков или нехватке товаров, а также на текущей стоимости прибыли, состоящей из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Порядок проведения оценки

Оценка коммерческой недвижимости поводится в соответствии со следующими шагами:

• Переговоры заказчика с оценщиком. Определяется список задач и учитываются возможные трудности. В соответствии со ст. 10 ФЗ № 135, договор на оказание оценочных услуг заключается в письменном виде, не требует нотариального удостоверения и содержит такие пункты, как цели, порядок оценки, размер денежного вознаграждения.
• Сбор полного пакета документов, которые необходимо предъявить исполнителю работ. Эксперт по своему усмотрению может вносить корректировки путем расширения или сокращения списка необходимых бумаг.
• Выезд специалиста на место расположения оцениваемого объекта. Недвижимость подвергается визуальному осмотру и фотографированию. После этого составляется акт осмотра.
• Непосредственная оценка коммерческой недвижимости на основании полученной информации. Итогом работы становится отчет, который выдается на руки заказчику.

Особенности оценки коммерческой недвижимости

Расчет стоимости коммерческих объектов всегда осуществляется с учетом получения в будущем от него определенного дохода. Рыночная цена всегда колеблется от факторов, которые напрямую определяют среднюю или вероятную цену продажи на рынке при определенных сложившихся условиях. В процессе формирования стоимости внимание ведется на объективные и субъективные факторы.

Справка! Основная прибыль от коммерческой недвижимости зависит во многом от величины арендных платежей. Расчет величины возможной прибыли в данном случае осуществляется путем определения размера платы за аренду. Это осуществляется с обязательным учетом рыночной конъюнктуры.

Нельзя не принимать во внимания и экономические факторы, которые могут меняться во временном интервале. Они могут стать решающими при определении приблизительного оборота торговой точки, и даже выявить продукцию, которую выгоднее всего реализовать в данном сегменте рынка.

Документы для оценки

Следует приготовить определенный список бумаг, без которых невозможно провести оценку недвижимости:

• Копию документа, удостоверяющего личность правообладателя заявленного объекта. Организации должны предоставить свидетельство ОГРН, ИНН, решение о назначении на должность руководителя и копию его паспорта.
• Правоустанавливающие документы самого объекта оценки.
• Сведения по недвижимости, содержащиеся в органах технической инвентаризации.
• Подтверждающий документ о наличии или отсутствии обременений. Как правило, подается выписка из ЕГРП.
• При наличии обременений дополнительно предоставляется соответствующий договор или соглашение, где идет речь об этом сервитуте.

Внимание! Что касается сооружений коммерческого плана, то список должен быть расширен копиями инвентарных карточек на передаточные устройства, справкой из бухгалтерии, где отражается балансовая стоимость, соглашением об аренде, если таковое имеется.

Коммерческая недвижимость должна быть оценена по рыночной стоимости, которая отражает реальную среднюю стоимость аналогичных объектов на текущий временной момент. Расчет ведется опытными оценщиками, которые излагают заказчику, порядок, принципы и особенности своих услуг.